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南京辦公產品市場現狀和板塊分析-河西篇

作者:yangyang | 分類:南京人文 | 標簽:

寫字樓是城市經濟發展的重要載體,提升了城市的形象和競爭力,折射出了一個城市的發展歷程和特性。


近年來,由于全國大中型城市的土地資源日漸稀缺,特別是優質地塊土地競爭愈加激烈。而辦公類產品由于資金回收周期長,運營成本高,加上房企利潤減少,因此房企拿地、尤其是純商業辦公用地的積極性有所下降。


從數據上看,2009-2018年,雖然全國寫字樓用地投資額總體呈上升趨勢,但增速逐年放緩。從去年開始,全國辦公樓用地投資額出現較大程度下滑,同比下降11.31%。


南京寫字樓市場:需求疲軟疊加高空置率,市場持續承壓


放眼南京的辦公市場,根據今年10月初戴德梁行公布的三季度統計數據,南京的辦公類產品市場存量和空置率環比下降,平均租金環比上漲,空置率處于近9年的較高水平。


數據來源:戴德梁行研究部


數據顯示,2019年第三季度,南京寫字樓市場沒有新項目完工,甲級寫字樓存量減少到149.1萬平方米。三季度平均租金穩定在138.0元/平方米/月,環比有些許上浮,這與供應量有關。報告中特別提到的是,部分項目的租金都出現了不同程度下降。


金融和保險業成為市場交易主力,成交面積占全市50%以上

數據來源:戴德梁行研究部


2019年第三季度南京寫字樓市場主要租賃交易來自金融及保險業。租賃成交占比超過全市總額的50%。


從南京最熱門的四大核心板塊來看,新街口租金依然為全市最高,而河西的存量最大,且空置率高達23.9%,超過了全市平均水平。


數據來源:戴德梁行研究部


河西寫字樓高空置率原因?或受企業搬遷及金融政策影響


河西板塊的寫字樓較高的空置率,除了受板塊本身存量大的影響外,金融政策和一些核心產業的企業大量搬遷,也是導致空置率高企、成交量放緩的重要原因。


以毗鄰地鐵10號線中勝站的河西CBD新城科技園的辦公產品為例。這里坐落了包括藝樹家工場、國家廣告產業園、舜禹、省建大廈、天盛、北緯國際、瑞泰、萬得等多個寫字樓群,往遠一點看,還有康緣智慧港、升龍匯金中心等寫字樓在售。因此中勝站又被稱作南京最多白領集聚的地鐵站。


理論上,這里的辦公產品是最搶手的,但實際情況卻并非如此。


河西新城科技園從可達性來看是沒有問題的。10號線和2號線兩條地鐵匯聚、車位配比充足,餐飲店也不少。但板塊內一直缺少一個臨近的大型商業綜合體。雖然繽潤匯、華采天地等大型shopping mall車程15-20分鐘也能到達,不過距離辦公園區的距離依然較遠。想要下班后在公司樓下吃頓大餐看個電影目前是不太現實的,所以從生活便利性來說還是稍顯不足。在外部配套和硬件基本均等的情況下,寫字樓的好壞更多的是看運營商的運營水平高低。


以親身經歷來看,河西新城產業園的幾個寫字樓從地下停車到辦公地點,往往都要經過一段痛苦的路程。要么就是路太遠,要么是停車場實在太繞,出口又多,很難找到對應出口。在園區工作的尚要找很久,外來人員停完車更是經常迷路。


板塊內著名“網紅”寫字樓藝術家工場,早高峰的電梯口堪比地鐵站,隊伍可以一路延伸到門口。電梯配比不足這種情況一般發生在新街口的老辦公樓,但發生河西新城的寫字樓,實在難以想象。


而從目前舜禹寫字樓園區來看,自2019年年初開始,就有不少企業陸陸續續搬出。企業撤出帶來的連鎖問題,是園區內食堂陸續關門停業,一片蕭條。



河西新城產業園板塊內的租金并不高,大概均價在2-3元/平米·天,但物業費普遍達到5-6元/平米·天,高昂的物業費和水電費也變相增加了企業的成本壓力。加上這兩年金融政策收緊,河西不少做小微借貸的企業紛紛倒閉,對河西寫字樓空置率產生了不少影響。


河西未來多個標桿產品入世,市場競爭空前激烈


未來的1-2年內,河西金鷹世界、新鴻基國金中心二期、德基世界貿易中心等多個地標性項目寫字樓將陸續入市,市場將面臨空前激烈的競爭。而這些寫字樓均自帶商業綜合體,生活便利性更高。從租金價格來看,4.5-5元/平米·


天的新鴻基國金中心,主打高端辦公。目前一期招租已經超過80%,二期很快也將啟動。據悉國金中心已經從南京新地中心分流了一部分客群,作為南京稀缺的高端寫字樓產品,市場需求非常旺盛。


另外值得一提的是,位于河西中勝地鐵站附近的龍湖時代上城,也將打造兩幢約150米的甲級雙塔寫字樓,預計明年開始對外銷售。項目另配套有16萬方龍湖天街大型購物中心。對于擁有20年商運經驗的龍湖,在操盤運營方面有著豐富的經驗和實力。龍湖天街的到來也將為板塊帶來更豐富的商業生活配套。對于辦公產品而言,臨近軌道交通,生活配套齊全,有可信賴的運營商,綜上幾點,龍湖新的辦公類產品,同樣非常值得市場期待。


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